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冯仑:房地产进入“1+7”的后发展时代；工业化住宅可挪动，没有积压、暴雷问题
出品|搜狐智库

编辑|王晓旭

12月9日，由《中国企业家》杂志社主办，以“致敬长期主义”为主题的“2023（第二十一届）中国企业领袖年会”在北京召开。御风集团董事长、万通集团创始人冯仑发表演讲。

冯仑称在经济高速发展阶段，受城市化进程等的影响，房地产高速增长。但是，当前进入了新的“房地产故事”。在发达经济体是“1+7”的故事，住房、酒店、仓储物流、政府物业、监狱等都是后边的“7”。

当前，我国由高速的城市聚集式发展，变成以质量为中心的增长。城市化进程减慢，受人口聚集速度、房主不炒政策等的影响，我国房地产进入后发展阶段。住宅产业的发展在减慢，但是后边的“7”在加快。

后面的“7”具体有哪些产业呢？冯仑表示，一类是物流仓储，物流仓储又分两类，一是冷链仓库；二是智能仓储，阿里、京东有很多，它们直接对接物流和消费。二是数据中心，即在房地产公司中放很多服务器，这种房子只收租金且不断收租金，很稳定；三是医疗健康，七八年来，我们围绕医疗健康做不动产。除了医院外，还有空间聚集医美。

此外，按摩、瑜伽、健身等，都需要物业，这都是大健康相关的不动产。而我们近年来做了疗愈酒店、健康公寓等项目。

以上新产业出现，市场又出现哪些变化？冯仑表示，后发展时代，房地产除了减速减价减量外，还有以下特点：

一是细分市场越来越重要。2019年的房地产市场有20万亿元，今年不到10万亿元，未来都少于十万亿元，其中新房又四五万亿元。未来，细分市场会成为重要领域。比如，单身女性又分单身独居女性和单身不单居的女性、有对象的又分同性恋异性恋、老年人分为活力老人、和需照护的老人，家庭又分两代居一代居等。

二是发达地区作为人口聚集地，住宅市场增长更快，欠发达地区比如东北收缩厉害。

三是市场分层，从体制上讲，现在占比不到市场30%的保障房未来有望发展到60%，商品房则将占40%左右。因此，未来，企业做保障房的就专做保障房，做豪宅的就专做商品房。

四是整体上，科技对住宅发生根本性影响。科技改变了传统住宅，以前，水泥建的房子60年就要拆掉，因为是硬结构。另外，还存在电费较高、暴雷烂尾、高杠杆等问题。远大经过14年的研发，目前能够做工业化的住宅。

工业化住宅相比传统住宅有哪些好处呢？冯仑称，一是快，流水线一天做一万平，一年可以做200万平。在以前，200万平是大盘，需要10-20年才能做完。二是好，新风系统等都比传统住宅强。三是便宜，工业化的东西，规模越大越便宜，通常不超过6000元/平米。电费也只有传统住宅的三分之一。

“未来的工业化住宅，事实上就是解决暴雷的问题，使用新的金融方式服务，且房子可以挪动，如果这个房子在这个楼上没卖出去，可以换到别的楼上。不会有空置、积压问题。”冯仑说，“未来，由于科技进步，不光制造方面，交易方面对接也更精准。现在经纪人花40-120元就可以从数据公司得到精准的电话，数据公司提供电话是从海量信息中找到买房人。”

房地产变化将如此，对房产投资又有何建议，冯仑表示，要谨慎投资。后开发时代来临，总体上房价稳中有降。并且，房地产财产权益不完整，财产权利有很大的不稳定性。现在20年以下的物业没人买了，再过20年，住宅也没人买了。法律规定产权到期后，一是自动续期，二是续期要收费，三是按当时的房价来定，因此不能确定。